土地に対する課税

1 評価の仕組み
2 土地の評価方法について
3 住宅用地に対する課税標準の特例措置
4 宅地に対する税負担の調整措置

1 評価の仕組み

国が定めた基準（固定資産評価基準）に基づいて、地目別に定められた評価方法により評価します。 

固定資産税の課税客体（税金が課される対象）となる土地

「田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地」をいい、不動産登記法の土地の意義と基本的に同様のものです。不動産登記法でいう土地とは、登記能力を有する土地、すなわち私権（所有権等）の目的となり得る土地をいうものです。

地目とは

地目とは、土地を利用面から分類した名称（田、畑、宅地、山林、雑種地など）をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況及び利用目的に重点を置き認定します。

地積とは

地積とは、課税する土地の面積をいいます。
地積の認定にあたっては、原則として登記簿に登記された地積によるものとされています。

2 土地の評価方法について

固定資産税における土地の評価は、固定資産評価基準により、主に市街地的な形態を形成している地域の宅地については「路線価方式」によって評価し、それ以外の宅地については「標準地比準方式」によって評価します。

路線価とは
市街地の道路（地域ごとにその主要な道路）に接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格をいい、標準的な宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格を基にして求められ、その他の道路の幅員や公共施設の近隣の状況に応じて算定されます。

標準宅地とは
市内の地域ごとに、その地域の主要な道路に接した標準的（奥行、間口、形状等が標準的なもの）な宅地をいいます。 

宅地の評価方法

路線価方式

主として市街地的な形態を形成している地域では、次のように宅地を評価します。

1. 用途地区・状況類似地区の区分
   商業地や住宅地などの利用状況に応じて地域を区分し、街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮してさらに区分した地域（「状況類似地区」といいます。）を設定します。
2. 主要な街路・標準宅地の選定
   状況類似地区ごとに、主要な街路に接する宅地の中から奥行、間口、形状等が標準的なものを標準宅地として選定します。
3. 標準宅地の評価と路線価の付設
   地価公示価格、県地価調査価格および鑑定評価価格を活用して標準宅地1平方メートル当たりの価格を求め、この価格を主要な街路の路線価とします。
4. その他の街路の路線価の付設
   主要な街路の路線価を基にして幅員等の状況に応じて、その他の街路に路線価を付けます。
5. 各筆の評価
   路線価を基に、その街路に沿接する土地ごとに奥行、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた補正を行い、各筆を評価します。

標準地比準方式

主として市街地的な形態を形成するに至らない地域では、状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価（地価公示価格等の7割を目途）に比準して、各筆を評価します。

農地・山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格）に比準して評価します。
ただし、農地転用許可を受けた農地または路線価方式の適用地域に所在する山林等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

牧場・原野・雑種地等の評価方法

農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法により評価します。

3 住宅用地に対する課税標準の特例措置

住宅の敷地として利用している土地（住宅用地）は課税標準の特例による軽減措置が適用されるため、それ以外の土地と比べて税負担が軽減されています。

特例措置の対象となる住宅用地とは

住宅用地には、次の2つがあります。

1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
   専用住宅、共同住宅（アパート、マンション等）の住宅用家屋およびその敷地として利用されている土地
2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
   併用住宅（店舗と住宅、事務所と住宅等で家屋全体に占める住宅の床面積が4分の1以上の家屋）等の住宅用家屋およびその敷地として利用されている土地
   ※注意・・・住宅部分の割合＝居住部分の床面積÷家屋の総床面積

住宅用地に対する課税標準の特例措置

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積によって小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

住宅1戸につき200平方メートルまでの部分をいいます。

• 固定資産税課税標準額＝価格×6分の1
• 都市計画税課税標準額＝価格×3分の1

一般住宅用地

住宅1戸につき200平方メートルを越える部分をいいます。

• 固定資産税課税標準額＝価格×3分の1
• 都市計画税課税標準額＝価格×3分の2 

住宅用地の範囲とは

特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。

1 専用住宅の敷地・・・全部（家屋の床面積の10倍まで）
2 併用住宅の敷地・・・敷地面積（家屋の床面積の10倍まで）

住宅用地の率は、当該家屋が存する土地の面積に乗じます。

例えば400平方メートルの土地に、「居住部分が4分の1以上2分の1未満の居宅」が建っている場合は、200平方メートル分まで住宅用地として適用されます。

建替え中の住宅に係る特例について

 既存の住宅に代えて住宅が建設中である土地で、次の要件を満たすものは住宅用地として取り扱うものとします。

1. 当該土地が、当該年度の前年度に係る賦課期日において住宅用地であったこと。
2. 当該土地において、住宅の建設が当該年度に係る賦課期日において着手されており、当該住宅が当該年度の翌年度に係る賦課期日までに完成するものであること。
   （※建設に着手しているとは、住宅の基礎工事に着手していることをいい、具体的には、杭打ち、根切り工事等の建物の土台となるべき部分の工事に着手しているものをいいます。）
3. 住宅の建替えが、原則として建替え前と同一の敷地において行われるものであること。
4. 当該年度の前年度に係る賦課期日における当該土地の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該土地の所有者が同一であること。
5. 当該年度の前年度に係る賦課期日における当該住宅の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該住宅の所有者が同一であること。

※4および5において「同一であること」とは、3親等内の親族については、所有者が同一であるとして取り扱います。

上記の住宅用地の特例措置の適正な運用を行うために

次に該当する場合には「住宅用地申告書 [WORD形式／19.08KB]」の提出をお願いします。

1. 宅地を分筆し、その分筆した宅地の上に住宅を新築した場合
2. 住宅用地以外の土地（非住宅用地）を住宅用地に変更した場合
   例）住宅の新築（店舗や事務所、倉庫などを住宅に変更）
3. 住宅用地を非住宅用地に変更した場合
   例）住宅を取壊し更地（空地）のままとした場合や、 住宅を店舗、事務所、倉庫などに用途変更したことにより非住宅となった場合

4 宅地に対する税負担の調整措置

宅地に対する税負担の調整措置の経緯と意義

固定資産の評価は、これまで市町村ごとにばらつきが生じていましたが、平成6年度から評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格の7割を目途とする評価基準に変更されました。

市町村によっては、固定資産評価額が地価公示価格の7割に届かず大きくかけ離れた場合がありました。そのような場合に水準をいきなり地価公示価格の7割とすると税額が著しく上昇してしまうため、なだらかに地価公示価格の7割を目途とした水準に課税標準額を近づけるように負担調整が行われています。この措置を「負担調整措置」といいます。

その際、税負担を均衡化させるために負担水準の均衡化を重視した調整措置が講じられ、負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させています。

地方税法では、引き続きこの調整措置を講じることとしています。そのため、固定資産評価額と課税標準額が異なるという現象が起こっています。

宅地に対する税負担の調整措置

負担水準の算出

負担水準とは、個々の土地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているか示すもので、次の算式のとおり、今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合として求めます。

  負担水準（％）＝前年度課税標準額÷今年度の評価額（×住宅用地特例率（1／3または1／6））

課税標準額の算出

負担水準をもとに次の各表の区分に従い、課税標準額を求めます。

 ◆商業地等（住宅用地以外の宅地等）について

 ◆住宅用地について