土地に対する課税

 １．土地に対する課税について

　「土地」とは、「田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地」をいい、不動産登記法の土地の意義と基本的に同様のものです。不動産登記法でいう土地とは、登記能力を有する土地、すなわち私権（所有権等）の目的となり得る土地をいうものです。

 ・地目の意義

　地目とは、土地を利用面から分類した名称（田、畑、宅地、山林、雑種地など）をいいます。固定資産税における土地の評価に当たっては、土地の利用形態による地目の区分によって価格構成要件が異なるため、地目ごとにそれぞれ評価方法が定められています。

 ・地目認定の時期

　固定資産税の賦課期日は１月１日とされています。

　したがって、評価の基本となる地目の認定も、賦課期日である１月１日現在の土地の現況及び利用目的に重点を置いて行います。

 ・地目認定の取扱い

　土地評価上の地目は、現況の地目によります。（現況主義）

　土地の地目は、登記簿に登記されており、通常、登記簿上の地目と現況の地目は一致しなければならないものでありますが、登記は原則として申請主義であること等から、登記簿上の地目と現況の地目とが必ずしも一致していない場合があります。そのため、土地評価上の地目は、各筆の土地について均衡のとれた適正な評価を行う必要があることから、登記簿上の地目にかかわりなく、現況の地目によって行うこととしています。

　地積とは、課税する土地の面積をいいます。

　地積の認定にあたっては、原則として登記簿に登記された地積によるものとされています。

　国が定めた基準（固定資産評価基準）に基づいて、地目別に定められた評価方法により評価します。 

　高萩市では、路線価方式（市街地的形態を形成している地域の宅地）及び標準地比準方式（市街地的形態を形成するにいたらない地域の宅地）の２つの評価方法を用いて、土地の評価をしています。

・路線価とは・・・

　市街地の道路（地域ごとにその主要な道路）に接する標準的な宅地の１平方メートルあたりの価格をいい、標準的な宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格を基にして求められ、その他の道路の幅員や公共施設の近隣の状況に応じて算定されます。

・標準宅地とは・・・

　市内の地域ごとに、その地域の主要な道路に接した標準的（奥行、間口、形状等が標準的なもの）な宅地をいいます。 

(1)道路状況・家屋の疎密度・公共施設等からの距離

　その他宅地の利用上の便を考慮して地区・地域を区分

(2)標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定

(3)主要な街路について路線価の付設

(4)その他の街路について路線価の付設

(5)地区・地域内の各筆の評価

　原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格）に比準して評価します。

　ただし、農地転用許可を受けた農地又は路線価方式の適用地域に所在する山林等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

　農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法により評価します。

２．住宅用地に対する課税標準の特例措置

　土地の固定資産税について、住宅の敷地として利用している土地（住宅用地）は課税標準の特例による軽減措置（地方税法第３４９条の３の２）が適用されるため、それ以外の土地と比べて税負担が軽減されています。

・住宅用地には、次の２つがあります。

（１）専用住宅（もっぱら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地

　　　専用住宅、共同住宅（アパート、マンション等）の住宅用家屋及びその敷地として利用されている土地。

（２）併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地

　　　併用住宅（店舗と住宅、事務所と住宅等で家屋全体に占める住宅の床面積が１/４以上の家屋）等の住宅用家屋及び

　　　その敷地として利用されている土地。

※注意・・・住宅部分の割合＝居住部分の床面積／家屋の総床面積

〇固定資産税

（１）住宅用地のうち、その面積が２００平方メートル以下であるものについては、「小規模住宅用地」とし、課税標準額を価格の６分の１の額とします。

（２）小規模住宅用地以外（２００平方メートルを超える部分）の住宅用地を「一般住宅用地」とし、課税標準額を価格の３分の１の額とします。

（３）特例によって軽減される率

　　・小規模住宅用地（住宅用地のうち一戸当たり２００平方メートル以下の部分）

　　　　評価額　×　１／６　＝　課税標準額

　　・一般住宅用地（住宅用地のうち一戸当たり２００平方メートルを超える部分）

　　　　評価額　×　１／３　＝　課税標準額

　（例）専用住宅の床面積１００平方メートル、土地面積３００平方メートルの場合、

　　　　床面積の１０倍（１，０００平方メートル）まで住宅用地（一戸建の住宅の敷地）となるため、

　　　　土地面積３００平方メートル全体が住宅用地となり、２００平方メートル分が小規模住宅用地

　　　　残り、１００平方メートル分が一般住宅用地となります。

 〇都市計画税

　固定資産税と同様に、次のような特例があります。

（１）小規模住宅用地については、課税標準額を価格の３分の１の額とします。

（２）小規模住宅用地以外（２００平方メートルを超える部分）の一般住宅用地については、課税標準額を価格の３分の２の額とします。

 ・特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。

（１）専用住宅の敷地・・・全部（家屋の床面積の１０倍まで）

（２）併用住宅の敷地・・・敷地面積（家屋の床面積の１０倍まで）

住宅用地の率は、当該家屋が存する土地の面積に乗じます。

例えば４００平方メートルの土地に、「居住部分が４分の１以上２分の１未満の居宅」が建っている場合は、２００平方メートル分まで住宅用地として適用されます。

 既存の住宅に代えて住宅が建設中である土地で、次の要件を満たすものは住宅用地として取り扱うものとします。

（１）当該土地が、当該年度の前年度に係る賦課期日において住宅用地であったこと。

（２）当該土地において、住宅の建設が当該年度に係る賦課期日において着手されており、当該住宅が当該年度の翌年度に係る賦課期日までに完成するものであること。

（※建設に着手しているとは、住宅の基礎工事に着手していることをいい、具体的には、杭打ち、根切り工事等の建物の土台となるべき部分の工事に着手しているものをいいます。）

（３）住宅の建替えが、原則として建替え前と同一の敷地において行われるものであること。

（４）当該年度の前年度に係る賦課期日における当該土地の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該土地の所有者が同一であること。

（５）当該年度の前年度に係る賦課期日における当該住宅の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該住宅の所有者が原則として同一であること。

※（４）（５）において「同一であること」とは、３親等内の親族については、所有者が同一であるとして取り扱います。

この住宅用地の特例措置の適正な運用を行うため、次に該当する場合には「固定資産税に係る住宅用地申告書」の提出をお願いします。

（１）宅地を分筆し、その分筆した宅地の上に住宅を新築した場合

（２）住宅用地以外の土地（非住宅用地）を住宅用地に変更した場合

　　　例）住宅の新築（店舗や事務所、倉庫などを住宅に変更）

（３）住宅用地を非住宅用地に変更した場合

　　　例）住宅を取壊し更地（空地）のままとした場合

　　　　　住宅を店舗、事務所、倉庫などに用途変更したことにより、非住宅となった場合

３．宅地に対する税負担の調整措置

　固定資産の評価は、これまで市町村ごとにばらつきが生じていましたが、平成６年度から、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格の７割を目途とする評価基準に変更されました。

　市町村によっては、固定資産評価額が地価公示価格の７割に届かず大きくかけ離れた場合がありました。そのような場合に水準をいきなり地価公示価格の７割とすると税額が著しく上昇してしまうため、なだらかに地価公示価格の７割を目途とした水準に課税標準額を近づけるように負担調整が行われています。この措置を「負担調整措置」といいます。

　その際、税負担を均衡化させるために負担水準の均衡化を重視した調整措置が講じられ、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させています。

　地方税法では、引き続きこの調整措置を講じることとしています。そのため、固定資産評価額と課税標準額が異なるという現象が起こっています。

（本来は、固定資産評価額＝課税標準額が望ましい。）

（１）負担水準の算出

　負担水準とは、個々の土地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているか示すもので、次の算式のとおり、今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合として求めます。

 　　負担水準（％）＝前年度課税標準額÷今年度の評価額（×住宅用地特例率（１／３又は１／６））

（２）課税標準額の算出

　負担水準をもとに、次の各表の区分に従い、課税標準額を求めます

 ◆商業地等（住宅用地以外の宅地等）について

 ◆住宅用地について